Sind Immobilien zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage noch attraktiv? Die aktuelle Marktlage und ein Blick in die Zukunft
Seit dem Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes und dem dadurch ausgelösten Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007 sind die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Auch im Jahr 2020 setzte sich dieser Trend ungebrochen fort. Im 1. Halbjahr 2020 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise inklusive Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 7 Prozent. In der zweiten Jahreshälfte zogen die Preise sogar noch stärker an, sodass die Kaufpreise für Immobilien 2020 inflationsbereinigt im Vergleich zum Vorjahr um 9,6 Prozent zulegten.
Ein wesentlicher Grund für die hohe Immobiliennachfrage und die daraus resultierenden Preisanstiege ist das niedrige Leitzinsniveau nahe der Nulllinie. Während im Jahr 2010 ein zehnjähriges Darlehen noch mit 4 Prozent Zinsen zu Buche schlug, verlangen die Darlehensgeber aktuell in der Regel weniger als 1 Prozent Zinsen. Nicht verwunderlich, dass bei derart niedrigen Finanzierungskonditionen sowohl private Häuslebauer als auch renditeträchtige Investoren bei Baufinanzierungs- und Immobilienberatungsunternehmen wie der in Frankfurt am Main ansässigen Hüttig & Rompf AG nach wie vor Schlange stehen.
Niedrigzinsniveau bleibt bis auf Weiteres bestehen
Im Zuge der weltweiten Finanzkrise und dem daraus resultierenden Wachstumseinbruch der Volkswirtschaften senkten die bedeutendsten Zentralbanken ihre Leitzinsniveaus bis nahe der Nulllinie, zeitweise zum Teil sogar darunter, und behielten diesen Kurs seitdem bei. Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank sanken von knapp über 4 Prozent Anfang 2008 auf nahezu 0 Prozent Anfang 2017, wo sie seitdem verharren. Aufgrund des seit Beginn des Jahres 2021 steigenden Inflationsdrucks in den USA, hat jüngst die amerikanische Federal Reserve bis 2023 zwei Zinsanhebungen um jeweils einen halben Prozentpunkt in Aussicht gestellt, sollte sich der Anstieg der Preise weiter in gleichem Tempo fortsetzen. Auch im Euro-Raum sehen die meisten Experten bis ins Jahr 2022 hinein keine Anzeichen für eine Anhebung des Leitzinsniveaus durch die EZB.
Niedrige Zinsen halten Nachfrage nach Baufinanzierungen weiterhin hoch
Auch im Krisen-geschüttelten Jahr 2020 ist die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten weiter angestiegen. Allein in den vergangenen zwei Jahren ist das Gesamtvolumen vergebener Immobilienkredite um 100 Milliarden Euro oder rund 10 Prozent gewachsen. Die Niedrigzinsen machen sich nicht nur private Immobilienkäufer zunutze, sondern immer häufiger auch Kapitalanleger. Der Anteil an Kapitalanlegern, die ein Darlehen für eine vermietete Immobilie abbezahlen, hat sich von rund 12 Prozent im Jahr 2010 auf aktuell rund 25 Prozent mehr als verdoppelt. Solange die Zinsen derart niedrig bleiben und es folglich auch kaum Rendite-bringende Investitionsalternativen gibt, wird die Nachfrage nach Immobiliendarlehen auch zukünftig auf hohem Niveau stagnieren oder sogar noch weiter ansteigen.
Regional unterschiedliche Entwicklungsprognosen für Immobilienpreise
Hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der Immobilienpreise sind sich die Experten nicht einig. Während einige von weiteren Preisanstiegen ausgehen, sehen andere, zumindest punktuell, eine leichte Entspannung des Preisdrucks innerhalb der kommenden 12 bis 24 Monate. Da es unter den momentanen Bedingungen jedoch nicht nach einem substanziellen Anstieg der Leitzinsen aussieht, wird die Nachfrage nach günstigen Baufinanzierungen weiter hoch bleiben. Zumindest von einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten daher mit ziemlicher Sicherheit nicht auszugehen. Die Marktforschungsexperten der Deutschen Bank gehen beispielsweise für den momentanen Zyklus steigender Immobilienpreise erst 2024 von einem bundesweiten Wendepunkt aus. Bis dann soll es lediglich in vereinzelten Regionen und Städten mit abweichenden Zykluslängen und -verläufen zu deutlicheren Preissenkungen am Immobilienmarkt kommen.